Dienstag, 21. Januar 2020

BGH: Unterlassungsanspruch der Eigentümer gegen einen Mieter

Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18

Der Mieter eines Wohnungseigentümers betrieb in der gemieteten Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet war, eine Eisdiele. In den Räumlichkeiten selbst und auf den Außenflächen befanden sich Stühle und Tische mit Speisekarten. Die WEG klagte gegen den Mieter auf Unterlassung der Nutzung als Gastronomiebetrieb. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, was vom Berufungsgericht bestätigt wurde.

Das Landgericht argumentierte dabei, dass der Beklagte verpflichtet sei, den Betrieb der „Eisverkaufsstelle“ zu unterlassen. Diese könne nicht unter den Begriff des „Ladens“ fallen. Darüber hinaus würden die Kunden durch die Bestuhlung nicht nur zum Kauf, sondern auch zum Verzehr der Waren eingeladen werden, was wiederum zu einem höheren Lärmpegel führen würde. Der Beklagte sei darüber hinaus auch als Mieter passivlegitimiert, da durch die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter der Inhalt des Sondereigentums bestimmt. Diese dingliche Rechtsposition wirke gegenüber jedermann und somit auch gegen den Mieter.

Im Ergebnis gab der BGH dieser Argumentation Recht und bestätigte die Verurteilung zur Unterlassung. Dabei lösten die Bundesrichter auch den Streit auf, ob die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Teileinheit im Falle einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Laut dem BGH sei die Voraussetzung des § 1004 BGB, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, dann erfüllt, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Art und Weise nutzt, die einer bestehenden Gebrauchsregelung widerspricht. Denn, dem Mieter steht die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums nur zu, da er dieses Recht vom eigentlichen Eigentümer ableitet. Die daraus resultierenden Befugnisse dürften nicht weitreichender sein, also die die des Eigentümers.

Die Nutzung wiederum ist nur in den Grenzen des § 15 WEG erlaubt. Verstößt also der Mieter gegen eine Gebrauchsregelung, überschreitet er damit seine Befugnis zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Die Bundesrichter stellten klar, dass dies auch für den Fall gilt, in dem der Eigentümer seinem Mieter diese Nutzung erlaubt hat. Insofern stützte der BGH die Argumentation des Berufungsgerichts.

Der Fall läge aber vorliegend anders. Streitgegenständlich war nämlich die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit. Auf den ersten Blick fehle es daher an Beeinträchtigung des Eigentums der anderen Wohnungseigentümer. Die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung sei nicht dinglicher, sondern lediglich schuldrechtlicher Natur und entfalte zunächst nur Wirkung zwischen den Eigentümern. Selbst wenn der Inhalt des Sondereigentums durch eine Zweckbestimmung ausgestaltet wird und damit „verdinglicht“ wird, entfalte sie noch keine Wirkung gegenüber jedermann, sondern betrifft nach wie vor nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Die Bundesrichter zogen insofern den Vergleich zu Vereinbarungen zwischen  Grundstückseigentümern und Erbbauberechtigten. Diese würden zwar ebenso wie Vereinbarungen innerhalb einer WEG auch Geltung gegenüber den jeweiligen Rechtsnachfolgern entfalten, stellen aber kein dingliches Recht dar.

Trotzdem stellten die Bundesrichter fest, dass die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch den Mieter eine Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Eigentümer darstellt. Das Sondereigentum könne durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, beispielsweise also durch Zweckbestimmung, näher ausgestaltet werden. Durch diese inhaltliche Ausgestaltung werde die Befugnis des Sondereigentümers mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschränkt. Daher sei eine der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit zumindest eine mittelbare Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar. Diese gelte auch dann, wenn die Nutzung vom Mieter ausgeht, dem diese auch erlaubt war. Denn auch insofern gilt, dass dem Mieter nicht mehr Befugnisse zustehen dürften als dem Eigentümer.

Dass die Nutzung einer als „Laden“ bezeichneten Sondereigentumseinheit dabei eine zweckwidrige Nutzung darstellt, bestätigten die Bundesrichter. Durch die längere Verweildauer aufgrund der Bestuhlung und der zu erwartenden langen Schlangen sei der Geräuschpegel deutlich höher als bei einem einfachen Verkaufsladen. Hinzu komme, dass gerade Eisdielen besonders im Sommer und dann an den Wochenenden stark frequentiert seien, also genau dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer sich auf dem Balkon aufhalten oder die Fenster geöffnet hätten, sodass die derzeitige Nutzung ein höheres Störpotential aufweise als die korrekte Verwendung als „Laden“.