Dienstag, 10. November 2020

OLG Nürnberg

Wohnungsrecht in Verbindung mit Kostentragungspflicht des Eigentümers

Hintergrund dieses Urteils war der Verkauf einer Immobilie. Die Verkäufer veräußerten ein Grundstück an den Käufer. In der notariellen Urkunde war geregelt, dass sich die Verkäufer ein Wohnungsrecht an der Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes vorbehielten. Der Käufer wurde verpflichtet, die Räume auf eigene Kosten in einem bewohnbaren und heizbaren Zustand zu erhalten. Daneben wurde ihm die Kostentragungspflicht aller Kosten des Anwesens, insbesondere der Schönheitsreparaturen und Nebenkosten in dem in Mietverträgen üblichen Umfang (Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr usw.) auferlegt. Nachdem der zuständige beim Grundbuchamt den Vollzug der Urkunde beantragt hatte, lehnte dies das Grundbuchamt ab, da die Leistungspflichten des Eigentümers nicht gesetzlicher Inhalt des Wohnungsrechts sein können. Der entsprechenden Beschwerde des Notars half das Amtsgericht nicht ab, da die Vereinbarung der Leistungspflicht des Eigentümers mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen sei.

Das Oberlandesgericht sah dies anders. Auf dem Gebiet des Sachenrechts sei die Vertragsfreiheit zwar grundsätzlich ausgeschlossen, da durch das Gesetz die Zahl und der Inhalt der dinglichen Rechte abschließend geregelt sind. Dies gelte allerdings nicht uneingeschränkt: „Soweit entweder das Gesetz selbst die Abänderbarkeit vorsieht oder zulässt oder bei einer Abänderung des Inhalts eines im Gesetz vorgesehenen Rechts nicht gegen tragende und damit zwingende Grundprinzipien […] verstoßen wird, sind abweichende Vereinbarungen zwischen den Beteiligten über den Inhalt eins zu bestellenden dinglichen Rechts nicht nur mi schuldrechtlicher, sondern […] auch mit dinglicher Wirkung möglich.“ Hauptinhalt einer Dienstbarkeit könne aber kein positives Tun des Eigentümers sein.

Nach Ansicht des OLG ist es überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur, dass die Kostentragungspflicht, wie sie vorliegend vereinbart wurde, nicht gegen dieses Verbot verstoße, da diese Pflicht nicht Hauptinhalt der Dienstbarkeit ist. Die Hauptpflicht bestünde weiterhin darin, die Ausübung des Wohnrechts durch die Berechtigten zu dulden. Die Kostenregelung diene vielmehr der Ausgestaltung des gesetzlichen Schuldverhältnisses und begründe keine Hauptflicht des Eigentümers zu einem positiven Tun. Verstärkt werde diese Ansicht, dass die genannten laufenden Kosten wie Heizung, Kaminkehrer oder Wasserversorgung auch im Mietrecht als „Nebenleistungen“ bezeichnet werden und die entsprechenden Kosten als „Nebenkosten“.